Er du i gang med huskøb eller hussalg? Læs om de fordele, en ejerskifteforsikring giver for både sælger og køber.
Hvad er en ejerskifteforsikring?
Med en ejerskifteforsikring kan du sove trygt om natten — både som køber og som sælger.
En ejerskifteforsikring dækker mod skjulte skader og forhold i boligen, som ikke er synliggjort i el-installationsrapporten eller tilstandsrapporten. Forsikringen dækker forhold, der kan medføre en nærliggende risiko for skade på boligen.
Altså skjulte skader, som var til stede ved overtagelsen af boligen, men som ikke er nævnt i rapporterne.
Som sælger er det en stor fordel, da man dermed er frigjort for fremtidige økonomiske krav ved skjulte skader. Som køber kan man få hjælp af forsikringen til at udbedre skader, hvis de opdages senere.
Hvordan skal man forholde sig til en ejerskifteforsikring?
Det er sælger, der i første omgang skal indhente tilbud på en ejerskifteforsikring. Herefter skal køber vurdere, om man vil acceptere tilbuddet. Køber har fri mulighed for at finde en alternativ ejerskifteforsikring, men sælger er kun forpligtet til at betale halvdelen af det oprindelige tilbud.
Derfor vælger sælgere (næsten) altid det billigste tilbud — som ofte kommer fra mindre etablerede forsikringsselskaber. Der er en lang historik med konkurser på området.
Det har jeg blandt andet oplevet selv ved huskøb, hvor selskabet bag min ejerskifteforsikring gik konkurs, inden min forsikring udløb.
Så billigst er ikke nødvendigvis det bedste valg. Men det er selvfølgelig en personlig vurdering.
I de senere år har der været følgende konkurser blandt selskaber, der har solgt eller udstedt ejerskifteforsikringer:
- Frida Forsikring Agentur gik konkurs den 24. august 2023 (agenturet — ikke forsikringsselskabet Domus Forsikring, der stod bag policerne og fortsat behandlede skader).
- Qudos Insurance gik konkurs den 20. december 2018.
- Alpha Insurance gik konkurs den 8. maj 2018.
- Gable Insurance gik konkurs den 19. november 2016.
En ejerskifteforsikring købes, inden man får boligen overdraget. Det er ikke en forsikring, man kan tegne på bagkant. Den løber typisk i 5 år, men man kan vælge en udvidet forsikring med 10 års dækning.
Det er et krav, at der foreligger både en tilstandsrapport og en el-eftersynsrapport, før man kan bestille tilbud på forsikringen.
Hvis sælger ikke selv har taget initiativ til at finde en ejerskifteforsikring, kan du opfordre til, at det bliver gjort. Men i sidste ende er det sælgers valg, om muligheden skal være til stede. Man kan nemlig ikke tegne en ejerskifteforsikring, uden at sælger medvirker.
Overblik over forsikringsselskaber, som tilbyder ejerskifteforsikring
I 2026 kan du tegne ejerskifteforsikring hos Alm. Brand, Dansk Boligforsikring, Forsia Forsikring, Gjensidige Forsikring, Lea og Topdanmark. Markedet er relativt lille og har flere gange ændret sig — blandt andet er ETU Forsikring stoppet med at udbyde ejerskifteforsikring og er siden blevet en del af Forsia Forsikring (tidligere Sønderjysk Forsikring).
Herunder har vi samlet klagestatistik for de selskaber, der udbød ejerskifteforsikring i 2023.
Du kan bruge listen til at få en fornemmelse af det enkelte selskabs historik. Trustpilot er svær at bruge helt konkret, da det er forskelligt, hvad de enkelte selskaber ellers tilbyder af forsikringer.
Der er langt større chance for en god oplevelse med et forsikringsselskab, hvis man skal have dækket en mindre skade, end hvis man står med en bolig med massive problemer med skimmelsvamp.
Men tallene giver bestemt et fingerpeg om, hvor kunderne er glade, og hvor de ikke er så glade.
Ift. ejerskifteforsikringer er det nok mest relevant at kigge på andelen af klager, og hvor mange der får medhold i deres klager.
Det er ikke noget godt tegn, hvis et selskab har en meget stor andel af markedets klager, hvor kunderne samtidig får ret i klagen.
Statistik for 2025 på ejerskifteforsikringer:
| Selskab | Antal policer | Markedsandel | Klager | Andel af klager | Helt eller delvist medhold i klager | Andel | Afviste klager | Andel |
| Alm. Brand Forsikring | 17.715 | 6,8% | 16 | 4,3% | 2 | 12,5% | 14 | 87,5% |
| Betri Trygging | – | – | 1 | 0,3% | 0 | 0,0% | 1 | 100,0% |
| Codan Forsikring (en del af Alm. Brand Forsikring) | 657 | 0,3% | 0 | 0,0% | 0 | 0,0% | 0 | 0,0% |
| Dansk Boligforsikring | 134.129 | 51,7% | 197 | 52,5% | 30 | 15,2% | 167 | 84,8% |
| Domus Forsikring | 28.313 | 10,9% | 76 | 20,3% | 19 | 25,0% | 57 | 75,0% |
| ETU Forsikring* | – | – | 32 | 8,5% | 6 | 18,8% | 26 | 81,3% |
| Gjensidige Forsikring | 64.054 | 24,7% | 37 | 9,9% | 5 | 13,5% | 32 | 86, |
* ETU Forsikring og Sønderjysk Forsikring udbyder ikke længere ejerskifteforsikring under disse navne — de indgår nu i Forsia Forsikring.
Hvorfor tilbyder alle forsikringsselskaber ikke ejerskifteforsikring?
Det er ikke alle forsikringsselskaber, du kan købe en ejerskifteforsikring hos. Ofte skal du finde et andet selskab end dit eksisterende.
Det handler primært om, at ejerskifteforsikring historisk set har været en dårlig forretning for forsikringsselskaberne.
En statistik fra 2004 til 2014 fra Forsikring & Pension viser, at forsikringsselskaberne har udbetalt flere penge i erstatning, end de har haft af indtægt i de år. Det har medført prisstigninger for at gøre det rentabelt for selskaberne.
Hvad koster en ejerskifteforsikring?
En ejerskifteforsikring koster typisk mellem 15.000 og 40.000 kroner for en standarddækning. Priserne stiger, hvis du vælger en udvidet dækning. Det er svært at sige præcist, hvad den koster, da det afhænger af en lang række forhold.
Vi anbefaler kraftigt, at man indhenter flere tilbud på forsikringen. Der kan ofte være penge at spare — men husk, at pris og kvalitet kan hænge sammen.
Hvornår kan en ejerskifteforsikring tegnes?
Som tidligere nævnt er det sælger, der afgør, om der kan tegnes en ejerskifteforsikring i forbindelse med købet. Hvis sælger har valgt at lade huseftersynsordningen finde anvendelse i handlen, kan man tegne en ejerskifteforsikring.
Huseftersynsordningen gælder, når sælger/ejendomsmægler fremlægger:
- El-installationsrapport
- Tilstandsrapport
- Tilbud på en ejerskifteforsikring — med skriftligt tilsagn om betaling af mindst halvdelen af det indhentede tilbud
- Skriftlig information om, at de almindelige danske retsregler om mangelansvar bortfalder
Ejerskifteforsikring til lejlighed?
I teorien kan man tegne en ejerskifteforsikring ved handel af lejlighed. I praksis er det stort set umuligt, da det kræver, at der er udført en tilstandsrapport. Da tilstandsrapporten skal omfatte hele bygningen, hvor lejligheden befinder sig, medfører det typisk så store udgifter, at det ikke er en realistisk mulighed.
Hvad dækker en ejerskifteforsikring? (Og hvad dækker den ikke?)
En almindelig ejerskifteforsikring dækker typisk kun bygninger, hvorimod man med en udvidet forsikring kan tilkøbe yderligere dækning. Med en almindelig ejerskifteforsikring kan du få udbedret skader og fysiske forhold ved boligen, som kan dokumenteres at være opstået inden overtagelsen.
Det kan for eksempel være skader på gulv, indvendige fugtskader, defekt fyr, sætningsskader, revner, ulovlige installationer eller defekt el.
Der dækkes ikke forhold, som er oplyst af sælger, eller som er synliggjort i tilstandsrapporten — heller ikke forhold, hvor det ikke kan dokumenteres, at der er sket en skade på huset.
Der er også bagatelgrænser, som betyder, at der ikke dækkes skader og mangler, som er sædvanlige for boligtypen i forhold til alder og stand.
Til sidst skal det nævnes, at der typisk er en grænse for udgifterne pr. skade. Forsikringen dækker for eksempel kun skader over 5.000 kroner, og man kan ikke lægge flere mindre skader sammen, hvis der f.eks. er tre skader på 4.000 kroner hver.
Men igen afhænger det af, hvilken police man skriver under på.
Spørgsmål og svar
Skal ens ejerskifteforsikring og husforsikring være i samme selskab?
Mange forsikringsselskaber kræver, at man har samlet alle sine forsikringer hos dem, hvis man vil tegne en ejerskifteforsikring. Men der findes også selskaber, der udbyder ejerskifteforsikring separat, f.eks. Dansk Boligforsikring og Forsia Forsikring.
Hvilket forsikringsselskab er bedst?
Det er umuligt at sige entydigt. Men du kan kigge på klagesagerne og deres afgørelser for at se, hvilke selskaber der måske ikke agerer kundevenligt, hvis skaden er sket. Se listen længere oppe.
Hvornår træder en ejerskifteforsikring i kraft?
Det gør den på den dag, der står anført i forsikringspolicen (forudsat at forsikringspræmien er indbetalt rettidigt).
Kan man forlænge en ejerskifteforsikring?
Nogle selskaber tilbyder mulighed for at forlænge forsikringen med yderligere 5 år, hvis man har købt en standardforsikring. Dette kræver dog en fornyet besigtigelse af ejendommen, og den fornyede police vil typisk komme med en højere pris.
Hvornår skal man senest tegne en ejerskifteforsikring?
Forsikringen skal være tegnet, og præmien skal være indbetalt inden overtagelsen.
Kan man tegne en ejerskifteforsikring ved sommerhuskøb?
Ja, det kan man godt. Det kræver, at huseftersynsordningen er gældende for handlen.
Hvilke typer af grunde og ejendomme kan man ikke tegne en ejerskifteforsikring ved?
- Andelsboliger
- Aktielejligheder
- Landbrugsejendomme med landbrugspligt
- Ubebyggede grunde
- Grunde med bygning under opførelse
Kan man skifte ejerskifteforsikring?
Nej, det kan man ikke midt i forsikringsperioden — dækningen er tegnet ud fra en konkret besigtigelse og tilstandsrapport på købstidspunktet og kan ikke bare flyttes til et andet selskab.
Dækkes skimmelsvamp?
Det afhænger af mange faktorer. Skaden skal være af et sådant omfang, at det forringer boligens brugbarhed, og den må ikke være nævnt i tilstandsrapporten.
Der kan også være tilfælde, hvor tilstandsrapporten nævner, at der er anvendt en type isolering, som er kendt for at kunne medføre fugtproblemer. I sådan et tilfælde er det ikke sikkert, at ejerskifteforsikringen dækker.